房屋租賃在程式上比房屋買賣簡單的多，但是卻也會產生很多的租賃糾紛使人防不勝防，甚至有不少人認為其實租賃合同都可有可無。其實恰恰相反，由於租賃中承租人並非房屋的所有權人，其僅從所有權人處取得有限的使用權。因此，在租賃期限內承租人的房屋使用範圍，相關設施的使用及費用承擔均應有明確約定。而對於房東而言，畢竟租賃期限內房屋已脫離自己的實際掌控，如何確保自己的租金收益，同時保護房屋不被人為損壞，避免面臨租客違約提前退租後“人去樓空”的被動情形，這些問題亦需要雙方事前達成共識並有相應措施。究其原因無非有以下幾點需要注意的問題：

　　一、 確定租賃雙方當事人身份

　　首先，需要確定的是當事人為個人或公司。若以公司身份作為出租或承租人，租賃合同必須體現該租賃行為為公司行為，否則一旦出現問題，相對人很難向個人追究原本應由公司承擔的法律責任。

另外，承租人應當依據產權證上記載的權利人或與該房屋產權證上記載權利人簽訂租賃合同的合法承租人來確定與其簽訂租賃合同的相對人是否確有出租該房屋的權利。若承租人與實際上並無出租權的人簽訂租賃合同，則該合同須經有權出租人的認可，在此之前該租賃合同的效力尚未確定。若未經認可，承租人則可能面臨缺乏有效的合同的不利處境。

　　二、 確定房屋類型

　　房屋類型基本分為居住用房和非居住用房兩種。承租人需根據自己用途選擇相應類型的房屋承租。特別需要提醒的是，如果該承租房屋需用於辦公，必須選擇非居住用房。因為如果涉及須辦理營業執照，只有房屋類型為非居住用房的，工商行政管理部門才會核發營業執照。具體房屋類型需根據產權證上的記載確定。

　三、 租金的支付時間及支付方式

　　通常大多數人認為就租金數額達成一致後就萬事大吉了。其實租金的支付時間及支付方式同樣具有舉足輕重的地位。出現承租人拖欠租金的情形時，事先約定有支付時間就顯得尤為重要。這樣出租人有權自該支付時間起向承租人加收滯納金。（對於滯納金數額若有約定，依據雙方約定；若雙方此前未有約定，根據《上海市房屋租賃條例》第二十三條規定以拖欠租金額的日萬分之四計收）另外，法律規定承租人無正當理由未支付或者延期支付租金達一定期限，出租人有權解除租賃合同。法律允許雙方當事人自行約定該期限。若無約定，《上海市房屋租賃條例》第二十三條規定為累計超過六個月。

　　而租金的支付方式包括現金、支票或銀行轉帳等。承租人亦應依照雙方約定的支付方式支付租金。

　　四、 租賃保證金

　　為確保承租人能夠合理、善意地使用房屋，並按時支付租賃期間應由其承擔的各項費用，雙方可於租金之外另行約定租賃保證金，即俗稱的押金。通常為一到三個月的租金。租賃關係終止時，租賃保證金可用於抵充依合同約定由承租人承擔的費用，剩餘部分應返還承租人。在出現承租人提前退租、拖欠相關費用等情形時，允許出租人先行以租賃保證金抵沖相關費用對於出租人較為公平。

　　五、 租賃登記的重要性

　　租賃合同經雙方簽章後即行生效，但承租人應於之後要求將該租賃合同至房屋所在區、縣房地產交易中心作備案登記，至此該租賃關係產生對抗第三人效力。簽訂租賃合同後，該合同于雙方當事人之間固然有效，但如果此前於該房屋上已實際存在租賃關係或此後房東另行與他人設定租賃關係，且若該租賃關係經過登記備案，則承租人無法對抗已經過備案登記的租賃關係承租人，即實際由經過備案登記的承租人取得承租權。

　六、 轉租關係中承租人應特別注意的問題

　　上文第一條中已提到，該房屋的合法承租人一定條件下亦有權全部或部分出租該房屋，此種出租行為即為轉租。但轉租在租賃範圍，時間等方面將很大程度上受到所有之前租賃合同的限制，即轉租的租賃條件不得大於作為本次出租人即上手承租人于上手租賃合同中取得的租賃條件，主要指租賃範圍、時間等，超出部分無效。

　　另外，在轉租房屋時需要取得所有上手同意本次轉租關係的證明，該同意證明可以採用兩種形式：上手租賃合同中已約定承租人有轉租權或者所有上手直接對本次轉租提供同意證明。若未取得所有上手對此次轉租的上述任何一種同意證明，未同意轉租的上手隨時有權解除與其存在租賃關係的承租人之間的租賃合同，則此後所有轉租關係均將被相應解除。

　　最後，對於租賃期限內，相關附屬設施、設備的使用，房屋的維修責任及相關費用的承擔，承租人是否有權對房屋進行裝修，及待租期屆滿時增添的設施、設備的歸屬、補償問題雙方也應有明確約定，以防在出現爭議後相互扯皮的現象。